Em ano difícil para a economia, mercado imobiliário cresce em vendas e bate recorde de financiamentos
De todos os lugares, nenhum alcançou tamanha relevância em 2020 quanto a casa. Antes quase um espaço de pouso, ela se tornou sinônimo de segurança e retomou seu papel como fonte de qualidade vida em tempos em que o isolamento social ainda é realidade. Esta busca por mais bem-estar no espaço privado, inclusive, é um dos fatores que ajudam a explicar a alta nas vendas de imóveis novos no Brasil mesmo diante de um cenário econômico ainda preocupante, com previsão de PIB (Produto Interno Bruto) negativo para o ano em 4,55%, apenas para citar um exemplo.
Nos primeiros nove meses de 2020, 128.849 novos apartamentos foram comercializados no país, número 8,4% maior do que o registrado no mesmo período do ano passado. Quando se analisam apenas os dados do terceiro trimestre, que somou 54.307 unidades negociadas, a alta é de 23,7% no comparativo com os iguais meses de 2019 e de 57,5% em relação ao segundo trimestre de 2020. Os dados são do estudo Indicadores Imobiliários Nacionais do 3º trimestre de 2020, realizado pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e pelo Serviço Nacional de Aprendizagem Industrial (Senai Nacional), em parceria com a Brain Inteligência Estratégica, e apresentado nesta segunda-feira (23).
"A pandemia trouxe uma valorização muito grande do lar, da casa, da família, das pessoas e desse bem. O que temos como a razão principal de todo esse aquecimento é isso. E, logicamente, a redução da taxa de juros", constata o presidente da CBIC, José Carlos Martins, ao fazer referência aos atuais 2% da taxa Selic, que deverá ser mantido até o fim de 2020 conforme projeção do Relatório de Mercado Focus, divulgado nesta segunda-feira (23) pelo Banco Central.
O porcentual torna atrativa (e possível para muitas famílias) a contratação do financiamento imobiliário, que também tem crescido de forma constante. Só no último mês de setembro, os valores financiados somaram R$ 12,91 bilhões, 10,2% a mais em relação ao mês anterior e 70,1% superiores aos registrados no mesmo mês do ano passado. O montante é recorde, em termos nominais, na série histórica divulgada pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), iniciada em julho de 1994, que tem como base os financiamentos obtidos com recursos das cadernetas do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).
Nos primeiros nove meses de 2020, o acumulado também é de alta com um total de R$ 78,8 bilhões em empréstimos destinados à aquisição e construção de imóveis, 44% a mais frente aos R$ 54,72 bilhões registrados entre janeiro e setembro de 2019. Aquele valor corresponde a um total de 279,1 mil unidades, 34,4% a mais do que no igual período do ano passado.
Apetite
A alta nas vendas não é sinônimo de satisfação do apetite de compra por parte de quem sonha com a casa própria ou em fazer um up grade de imóvel. A intenção de adquirir o bem cresceu 15% no mês de outubro e é manifestada por 46% dos 1,4 mil entrevistados pela pesquisa, ante os 40% registrados em agosto - dado anterior ao deste último levantamento. O porcentual também é superior, inclusive, aos 43% das pessoas que diziam ter o desejo de comprar um imóvel antes da chegada do novo coronavírus ao Brasil e 130% superior aos 20% registrados em abril deste ano, pior desempenho do indicador durante a pandemia e tido como porcentual basal para o setor.
"Dos 46% de pessoas que querem comprar imóveis, 13% já estão pesquisando, sendo que o [indicador médio] desta parcela é 8%. Mais pessoas do que o normal estão efetivamente procurando um imóvel, trocando informações com imobiliárias ou incorporadoras. [Este comprador] não está passivo, apenas olhando o imóvel pela internet. Ele está no processo de busca ativa do bem, e isso é muito importante", acrescenta Fábio Tadeu Araújo, sócio-diretor da Brain Inteligência Estratégica.
Para elas o desafio está em conseguir aliar a disponibilidade de crédito a juros baixos à escolha do imóvel dos sonhos. Isso porque a oferta de apartamentos novos caiu 13% entre janeiro e setembro deste ano comparado ao mesmo período de 2019, com 151.051 unidades em estoque. Este volume seria suficiente para atender a demanda de 10 meses de vendas, considerando a média dos últimos 12 meses e caso não houvesse mais novos lançamentos nos próximos períodos.
As vendas dos apartamentos novos estimulam a baixa no estoque, mas não respondem sozinhas por ela. A queda no volume de lançamentos, especialmente no primeiro semestre de 2020, devido aos impactos iniciais da pandemia, fez com que o acumulado entre janeiro e setembro deste ano ficasse negativo em 27,9%, tendo como base o igual período de 2019. No total, foram colocados à venda 85.755 novos apartamentos nos primeiros nove meses de 2020, contra 118.886 entre janeiro e setembro do ano anterior. No terceiro trimestre de 2020, por sua vez, foi registrada alta de 114,1% em relação ao trimestre imediatamente anterior.
"Devemos terminar o ano [com um volume de lançamentos] em torno de 15% a 20% menor quando compararmos o ano de 2020 com 2019. Em contrapartida, nas vendas já estamos com 8,4% positivos em número de unidades, o que poderá se acentuar neste último trimestre. Vai depender muito se o apetite por lançamentos irá continuar nas diversas regiões do país. As vendas poderão superar de 10% a 15% o número de unidades comercializadas em 2019", projeta Celso Petrucci, vice-presidente de área da CBIC e presidente da Comissão da Indústria Imobiliária (CII) na mesma entidade. "Essa queda de 15% [nos lançamentos significa] voltar aos patamares de 2018, e não de 2016 ou 2017, que foram bem abaixo [da média]. E em vendas, em se crescendo os 15% previstos pela CBIC, 2020 será o ano de maior volume de [unidades comercializadas], o recorde de toda a série histórica, em cinco anos de pesquisas", acrescenta Araújo.
Desafios
Para que isso se concretize, no entanto, o setor terá de enfrentar alguns desafios. O principal deles diz respeito à retomada do equilíbrio no fornecimento e também ao custo dos insumos, que vem sofrendo aumento, o que, segundo a CBIC, pode justificar a cautela dos empresários em retomar o volume de lançamentos represados devido à pandemia.
"Nossa preocupação principal, hoje, reside no desabastecimento de insumos. Nós tivemos problemas muito graves no terceiro trimestre deste ano, um desabastecimento que gerou dois subprodutos: primeiro, logicamente dentro da lei da oferta e da procura, aumento de preço e, segundo, os atrasos de entrega. Se isso não for resolvido para o ano que vem, é um temor que temos em relação ao volume [de obras e de lançamentos que vislumbramos]", aponta Martins.
O aumento de custos dos insumos, aliado à redução da oferta e do número de novos lançamentos, pode contribuir, também, para uma alta no preço final dos imóveis novos, que já vem sofrendo alteração. Segundo o estudo, o indicador de preço médio das unidades está em 121, ou seja, 21 pontos acima da média 100, tida como base pela CBIC.
"Praticamente estamos transferindo o otimismo que tínhamos para o mercado de 2020 para o mercado de 2021. Com as ressalvas sobre o aumento [do custo] dos insumos, das reformas que o governo irá continuar, do cumprimento das metas fiscais e do teto dos gastos, acreditamos que podemos transferir essas expectativas positivas que esperávamos para este ano para 2021. Tudo leva a crer que teremos crescimento no próximo ano em relação a 2020", finaliza Petrucci.
