Intenção de compra deve alavancar produção do mercado imobiliário em 2023, diz consultoria

O cenário brasileiro dos últimos doze meses, aliado às perspectivas do mercado consumidor quando o assunto é compra de imóveis, indica panorama animador para o ano 2023 - e isso apesar do momento ainda conturbado pela recente mudança de governo e inseguranças econômicas. A análise é de Marcelo Gonçalves, sócio-consultor da Brain Inteligência Estratégica, líder de inteligência de mercado no setor imobiliário.

Dados de pesquisa realizada pela consultoria em novembro de 2022 (portanto no pós-eleições) indica que há espaço e oportunidade para o segmento avançar.

Gonçalves destaca que o mercado imobiliário é um dos poucos que "flutuou com a pandemia em vez de emborcar", puxado, por exemplo, por antecipação de compras e demais mudanças impulsionadas pela popularização do trabalho em regime remoto ou híbrido e por necessidades surgidas (ou evidenciadas) a partir de então, como mais espaço em casa, entre outros aspectos.

"Todo mundo conhece seus imóveis de uma forma mais qualitativa hoje em dia [na comparação com o momento pré-pandemia]. Alguns gostaram do que viram, outros não. Adiantamos demanda, por isso é importante observar como estiveram as compras nos últimos 12 meses", frisa.

O panorama passado chama a atenção para uma queda paulatina na quantidade de pessoas que haviam comprado imóvel após um pico que ocorreu entre fevereiro e maio de 2021. Naquele momento, a fatia chegava a 10% de entrevistados que haviam feito esse tipo de aquisição contra 7% em novembro passado. O número, no entanto, passa longe de significar que o mercado está atendido. Gonçalves analisa em paralelo os dados referentes à intenção de compra, que também vem caindo, mas segue em patamar importante.

O consultor rememora que "houve um pico [de 39%, em setembro de 2021] e quedas recentes por causa de eleições e instabilidade, mas, nacionalmente, a intenção de compra estava em 31% em novembro [de 2022]. Significa que 31% da população quer comprar". É aqui que as tendências observadas pela Brain sugerem oportunidades para o setor.

Em pesquisa realizada em parceria com a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) junto ao mercado consumidor (foram ouvidas 1.200 pessoas com renda familiar acima de R$ 3 mil em 34 municípios), observou-se que entre os 31% de brasileiros que tem, sim, intenção de compra, apenas 4% já começou a visitar imóveis ou stands de vendas e outros 7% já fizeram buscas, mas limitando-se à internet. O restante, 20%, ainda não começou a procurar ativamente.

Na avaliação de Marcelo Gonçalves, essa busca ativa reduzida ainda reflete insegurança por parte dos compradores. Ponto que corrobora esta análise são os aspectos indicados como freios para a compra. Respectivamente, 53% e 51% (em questão de resposta múltipla, com soma superior a 100%) disseram que o desemprego no país e a própria instabilidade profissional são barreiras à compra desejada, mas a perspectiva é de que este cenário mude de figura.

"Os números do Caged de dezembro são de 8,1% para a taxa de desemprego, a menor registrada nos últimos anos, e mostram também aumento da renda. Significa que a gente está aumentando emprego. É importante para o nosso mercado que aquelas pessoas que estavam preocupadas vejam a sua empresa, em vez de dispensar, contratar", resume ele, ao destacar um ambiente mais favorável aos negócios a partir de melhorias no ambiente econômico.

Outros entraves destacados, como a situação macroeconômica brasileira e a incerteza com relação ao aumento de renda futura, seguem rumo semelhante. Por outro lado, expectativas apontadas pelos entrevistados para os próximos anos trazem sinais positivos: 66% acreditam que conseguirão economizar mais, 61% esperam maior fluxo de renda, 56% veem chance de maior desenvolvimento social e 54% mais crescimento econômico. "São todos pontos que impulsionam o mercado imobiliário", afirma Marcelo Gonçalves, lembrando que o setor imobiliário trabalha com ciclo longo, de ao menos 5 anos.

Com a expectativa por águas mais favoráveis, vale manter olhos atentos às motivações dos futuros compradores (aqueles 31% que afirmam querer comprar imóvel). O foco aqui é "separar o que é desejo do que é necessidade", acredita o especialista.

"Em geral, quando eu falo de aluguel, eu falo de necessidade. O que a gente viu durante a pandemia foi o desejo. Pessoas que moravam bem, mas queriam morar melhor, queriam algo maior, mais bem localizado. Foi isso [que motivou] a busca de imóvel". O cenário hoje não é diferente. Conforme a pesquisa realizada pela Brain em novembro passado, as principais motivações vão desde sair do aluguel (33%) e trocar a moradia atual por uma casa maior (20%), mas há até mesmo crescimento na opção pelo chamado downgrade qualificado, com aquisições de unidades menores, mais modernas, mais bem servidas em serviços, com base nas mudanças de necessidades do morador.

Já com a lupa voltada ao próprio empresariado, Gonçalves também destaca o otimismo como tônica. As expectativas apontadas por pesquisa da Brain que ouviu 290 construtores, incorporadores e loteadores em novembro de 2022 eram de um 2023 com economia semelhante àquela vivenciado recentemente. Ainda assim, 55% das empresas afirmam estar investindo e 56% veem bom horizonte para suas companhias individualmente. "Pode ser um ano difícil, mas o mercado quer fazer acontecer", resumiu durante evento realizado por HAUS nesta terça-feira (24).