Ao buscar um apartamento para comprar ou alugar, você já se deparou com termos como “área total” ou “área comum“? Já ficou sem saber a diferença entre “área útil” e “área privativa“? Não se trata de jeitos diferentes de chamar uma mesma coisa. Esses quatro nomes podem gerar interpretações erradas na aquisição de um imóvel. Conhecê-los permite uma melhor compreensão do espaço real que você está adquirindo: o que, de fato, é parte privada da sua unidade e o que é parte de uso comum, por exemplo.

Conhecer as diferenças entre as áreas também melhora o entendimento das diversas taxas sobre um imóvel. “É importante verificar se ele está especificado na matrícula da mesma maneira que é apresentado, pois em cima disso é que serão calculados os valores de condomínio e IPTU“, afirma o vice-presidente da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi/PR), Leonardo Pissetti.

No caso do condomínio, por exemplo, as despesas das áreas comuns – aquelas que podem ser usadas por todos os condôminos – entram na cobrança e são geralmente divididas proporcionalmente entre todas as unidades. O supervisor comercial do Grupo Thá, Bruno Oliveira, afirma que deve-se pretar atenção ao detalhamento. “Mensalmente, tire alguns minutos para conferir as despesas e analisar se elas estão dentro do previsto”, aconselha.

Para entender o que é cada área e saber como cada uma impacta no condomínio, organizamos um dicionário ilustrado. Confira:

É a área de uso exclusivo do proprietário, contida no perímetro do apartamento. Nela, também estão inseridas as espessuras das paredes, internas e externas, como rege a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).

Se dois apartamentos compartilham uma parede, um corte imaginário do teto ao piso vai distribuir igualmente metade da espessura dela para cada um. Se essa parede divide as sacadas, por exemplo, o mesmo vai acontecer: metade dela será da sacada de um vizinho e, metade, do outro. No caso das paredes que não são compartilhadas, sua espessura completa entra no cálculo da área privativa.

De acordo com Pissetti, o espaço ocupado pelas paredes na área privativa varia dependendo do tipo de planta. “Para unidades mais compactas, que estão divididas em quartos, cozinha, lavanderia e banheiros, pode ser em torno de até 10%. No caso de uma planta com ambientes abertos e integrados, esse fator pode chegar à metade”, afirma.

Segundo ele, este é o termo mais usado para a divulgação de imóveis no Paraná nos últimos cinco anos. “Essa é a área que realmente a pessoa vai mobiliar, equipar e viver, sem dividir o espaço com demais condôminos, como um salão de festas”, aponta.

Assim como a privativa, também engloba a área de uso exclusivo do proprietário, mas sem as paredes. É a soma das áreas de todos os cômodos do apartamento. Por isso, também é conhecida como “área de vassoura“, já que abrange apenas os espaços em que é possível varrer.

Apesar de não estar previsto na norma, o termo ainda aparece, como afirma o coordenador comercial do Grupo Thá, Bruno Pardo. “É uma nomenclatura do passado, quando não havia uma normatização. Hoje não usamos mais porque gera distorções das unidades”, explica. “A legislação não proibe o uso do termo, apenas não o menciona”, explica o advogado do Sindicato da Habitação e Condomínios (Secovi-PR), Arthur Pontes.

É o conjunto de espaços que todos os moradores podem frequentar. Nela estão incluídos a portaria, locais de lazer – como piscina, salão de festas e de jogos, quadras esportivas, academia, espaço gourmet, entre outros – e os espaços de circulação – como o hall de entrada, escadas, elevadores, corredores e áreas de circulação da garagem. Cada apartamento possui uma fração do espaço dessa área comum, igual para todas as  unidades, independentemente do tamanho da planta.

Alguns condomínios possuem estacionamento, e não uma garagem. Ou seja, não mencionam “vaga” ou “espaço de garagem” na escritura do imóvel ou contrato de aluguel. Nesses casos, o estacionamento pertence à área comum.

Terraços de coberturas e o jardim de apartamentos do tipo garden, por exemplo, merecem atenção especial, como esclarece Pontes: se não estiverem descritos na escritura do condomínio como sendo áreas privativas, são considerados áreas comuns e, portanto, podem ser utilizados por todos os condôminos.

O rateio das despesas das áreas comuns – como manutenção do gramado do jardim, pagamento de funcionários do condomínio, limpeza das escadas e corredores, manutenção de elevadores e até água e luz, dependendo do regimento do condomínio – é feito com base na fração ideal, calculada a partir da área privativa de cada unidade. É o que essa área privativa corresponderia se estivesse no solo. “A lei estabelece que as despesas sejam divididas dessa forma, salvo nos casos em que o regimento do condomínio preveja outra lógica”, afirma o advogado.

É a soma das áreas privativa, a fração da unidade na área comum e a garagem ou espaço de garagem, se existirem.