Os 48 m² de um apartamento com vista para a Praça Júlio de Mesquita, no centro de São Paulo, inauguram um modelo pouco explorado de gestão de imóveis na capital paulista: a propriedade coletiva. Administrado por uma associação chamada Fundo Fica, o espaço vai servir ao propósito de locação social, com valores que representam cerca de 20% dos praticados no mercado.

A ideia principal da Fundo Fica é garantir habitação para famílias de baixa renda em áreas centrais. Toda a operação do grupo deve ser bancada por associados, que podem contribuir com pequenas quantias a partir de R$ 15. O imóvel, por exemplo, foi doado à iniciativa depois de passar dez anos fechado. Os proprietários preferiram não se identificar.

Atualmente, a associação conta com apenas 30 contribuidores e pouco mais de R$ 54 mil em caixa. Ela pretende triplicar este valor para a compra do segundo apartamento até julho de 2018.

“O modelo do Fica é um experimento para mostrar que é possível”, diz o pesquisador da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP (Universidade de São Paulo) Gabriel Palladini, um dos associados do fundo.

O valor cobrado dos residentes deve girar em torno de R$ 584 por mês, já incluídos R$ 246 de condomínio, R$ 18 de IPTU, R$ 20 de seguro e R$ 100 de manutenção. Normalmente, um aluguel no prédio sairia por R$ 1.200. Uma parte do aluguel social também será destinada ao Fica – R$ 200, metade para o custeio da associação e metade para o fundo.

O apartamento da região central vai passar por uma reforma estrutural e deve ficar pronto até o fim do ano para receber ao menos quatro moradores já no primeiro semestre do ano que vem. O processo de seleção ainda será definido, mas o plano é escolher famílias que ganhem até dois salários mínimos. Critérios de gênero e raça, assim como a proximidade do local de trabalho e o risco iminente de despejo, também serão levados em consideração.

O grupo ressalta que a proposta não é substituir as políticas habitacionais do governo, e sim complementá-las. Atualmente, o programa de locação social da Prefeitura de São Paulo tem 903 unidades distribuídas em seis empreendimentos. Juntas, elas custam em média R$ 258 mil por mês para o poder público. Ao lado de programas federais e estaduais, o projeto da Secretaria Municipal de Habitação (Sehab) tem o desafio de combater um déficit habitacional de 368 mil domicílios.

Professora da USP, a arquiteta Marina Grinover, outra associada do Fica, afirma que o grupo pode agilizar reparos, lidar com inadimplentes e prevenir fraudes de forma mais eficiente que o poder público. “O governo tem recursos para comprar a terra, mas não tem condições de fazer a gestão desses imóveis”, afirma.

Em agosto, o Ministério das Cidades liberou para o município de São Paulo R$ 50 milhões para reforma, requalificação e construção de dez edifícios para locação, com 441 unidades habitacionais na região central. Segundo o secretário municipal de Habitação, Fernando Chucre, esses imóveis devem ficar prontos para uso no final de 2018 ou início de 2019.

Para estas moradias, a Sehab deve experimentar três modelos de gestão: o público (utilizado atualmente), o privado (com o chamamento de empresas terceirizadas) e o de entidades civis (como o Fundo Fica e movimentos de direito à habitação), de acordo com Chucre.

“Concordo com a tese que o poder público tem dificuldade na gestão desses empreendimentos, mas vamos testar isso”, disse o secretário. “Estamos chamando universidades para monitorar esses empreendimentos. Estamos avançando com o Mackenzie”, acrescenta.

O financiamento público federal é parte de uma das três apostas da Sehab em locação social. A pasta também pretende fazer chamamentos voltados para a iniciativa privada para utilização de imóveis subutilizados para locação social, em que a prefeitura pagaria parte do aluguel. Além disso, a secretaria quer fazer parcerias público-privadas para requalificação de prédios e construções em prédios da prefeitura. Segundo Chucre, a meta é entregar 25 mil moradias até 2020, contando outros programas de habitação da Sehab.

O especialista em habitação Luiz Kohara, do Centro Gaspar Garcia de Direitos Humanos, elogia a opção pela locação social, mas afirma que o investimento em programas do tipo deve ser maior e mais urgente. “A experiência que temos de locação social em São Paulo começou em 2002, mas ainda é muito pouco. Temos que sair da questão experimental para uma ação massiva. Deveria ter pelo menos 10 mil unidades para haver impacto no déficit habitacional”, opina Kohara.

Nesse sentido, o especialista afirma que a participação de organizações sociais é fundamental para a transformação nos programas públicos de locação. No entanto, o Fundo Fica continua a ser a única iniciativa civil a se aventurar na área. Para Marina Grinover, a lentidão faz parte de um processo de construção social em torno do direito à cidade e à habitação: “A cidadania é uma prática, não uma ideia. Todo dia você tem que ser cidadão; o governo não tem condições de fazer isso”, sentencia.