O primeiro passo é verificar as informações documentais desse terreno, ou seja, conferir se o tamanho declarado corresponde ao real (diferenças terão de ser regularizadas); se a pessoa que está vendendo é aquela que consta no registro da área; e ainda se há qualquer impedimento na Prefeitura, na Receita Federal (Estadual e Municipal se o terreno estiver em nome de pessoa jurídica) e Fórum Civil da região. “Essas verificações servem para saber se não há qualquer dívida, multa por atraso de pagamento de impostos, como o IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano), ou qualquer outro impedimento judicial de venda desse terreno”, explica a professora de Direito Imobiliário da Pontifícia Universidade Católica do Paraná, Maristela de Souza Marques.
Viabilidade
De forma geral, o que os profissionais da construção recomendam – e quase ninguém faz – é fazer um estudo de viabilidade do terreno antes de comprá-lo – ou ao menos pedir uma visita, sem compromisso, ao arquiteto ou engenheiro de confiança.
Essa avaliação prévia não dá 100% de certeza na compra, mas revela boa parte das qualidades e obstáculos da área, a começar pela interpretação da Guia Amarela – documento que é retirado na prefeitura e que traz informações quanto ao zoneamento (o que é permitido construir ali, comercial ou residencial, e de quantos andares), taxa de ocupação (quanto do terreno pode ser preenchido por construção), entre outras. “Nem sempre a pessoa que vai comprar o terreno entende tudo o que está escrito na Guia. A orientação de um profissional técnico ajuda na avaliação da compra”, afirma o superintendente da Apolar Imóveis, Jean Michel Galiano.
Meio Ambiente
As informações da Guia Amarela não são as únicas a serem verificadas. É preciso checar na Secretaria de Meio Ambiente e no Instituto Ambiental do Paraná (IAP) se o terreno não tem um rio passando embaixo, se é área de preservação ou mesmo se não tinha um bosque nativo ou uma árvore que o dono anterior derrubou. “É muito comum esse tipo de problema em Curitiba. O dono anterior desmata sem a autorização da prefeitura e o ônus fica com o novo. Além do custo, isso traz atraso e, algumas vezes, até mesmo o impedimento da obra”, alerta a responsável pelo departamento de documentos da construtora J.A.Baggio, Adriana Metzger.
O mesmo problema pode ocorrer se houver uma árvore de corte proibido (como uma araucária) ou um prédio tombado logo no terreno ao lado. “Nesses casos, a prefeitura impõe recuos nas imediações desses elementos, o que dificulta o projeto”, ressalta o arquiteto Frederico Carstens.
Inclinação
O estudo de viabilidade inclui ainda a questão física do terreno: é possível construir a casa desejada naquele espaço? Isso é avaliado a partir da topografia (desenho) do terreno, da qualidade do solo, da orientação solar, dos tipos de construção do entorno e assim por diante.
Terrenos inclinados (aclive ou declive) são mais caros para construir que os planos porque exigem mais reforço na estrutura. Um terreno acidentado representa mais gastos com a terraplanagem, de acordo com a engenheira Syonara Thomé Beira da Silva, proprietária da construtora Greenwood.
A qualidade do solo (estabilidade) só pode ser analisada com precisão a partir de uma sondagem, mas mesmo antes da compra, com o auxílio do arquiteto, conversando com os vizinhos que já construíram próximo, é possível ter uma ideia se irá haver mais ou menos gastos na fundação.
Depois da compra, no entanto, o estudo de sondagem é imprescindível. “Quando não se faz esse estudo é comum gastar valores superiores do que o necessário na fundação. O projeto de fundação deve ser feito, preferencialmente, com a empresa que vai executar essa sondagem, para ter garantia entre projeto e execução”, aponta o engenheiro Ilya Pereira Raffo, responsável pela área de projetos e orçamentos da Greenwood.
A face norte (frente do terreno para essa posição) é a mais recomendada em cidades frias como Curitiba. Nessa posição o sol baterá o dia todo na frente do imóvel. Mas esse não é um aspecto tão decisivo assim. Se as construções do entorno permitirem (não forem muito altas, por exemplo), o arquiteto pode fazer um projeto que busque a melhor orientação solar seja o terreno face norte, sul, leste ou oeste.
Registro
Depois de bem avaliado e a decisão de compra feita, o novo dono do terreno precisará se preparar para os gastos do registro do imóvel em seu nome. Esses gastos incluem as custas de cartório e o pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Em Curitiba, os imóveis com valor venal inferior a R$ 30 mil são isentos do imposto; de R$ 30.000,01 até R$ 80 mil a alíquota é de 0,5% do valor do imóvel; e acima de R$ 80 mil é de 2,4 %. Pode ser pago em até seis parcelas.