Não foi para uso próprio ou para colocar para alugar que os engenheiros civis e sócios da R3 Retrofit Luiz Fernando Cordeiro e Rodrigo Filippini compraram dois apartamentos no Edifício Excelsior, empreendimento erguido na década de 1980 no Bigorrilho. Foi para submetê-los a um processo de retrofit e revendê-los com lucro, ideia inspirada no house flipping, modelo de investimento que vendeu 407 mil unidades nos Estados Unidos em 2022* – 8,4% do total de vendas de imóveis no país – e que ganha cada vez mais adeptos no Brasil.

“A ideia do house flipping é emprestada do mercado financeiro, de fazer um flip de uma ação”, conta Cordeiro. A prática consiste em comprar ações, geralmente aquelas de ofertas públicas iniciais (IPO), e vendê-las assim que a demanda faz o preço subir, o que acontece rapidamente no caso de IPOs. Para os imóveis, a proposta é comprar uma unidade a um valor competitivo e reformá-la para revendê-la a um preço mais alto, o que geralmente envolve casas e apartamentos mais antigos.

“O imóvel antigo nunca reformado acaba sofrendo depreciação. Assim, encontramos unidades antigas com um valor de compra bom, inferior ao de novas – o que é o principal segredo para esse tipo de investimento”, explica a arquiteta e fundadora da 4Inside Arquitetura de Resultados, Luiza Hafner. Para ela, que trabalha tanto com a consultoria para quem quer revitalizar um apartamento para venda quanto selecionando oportunidades para investidores, o house flipping tende a ganhar força no Brasil porque o país conta com grande contingente de imóveis antigos – e também pois os novos não estão cabendo no bolso das pessoas.

Além do valor, os imóveis antigos apresentam como vantagens as dimensões amplas, as plantas flexíveis e, principalmente, a localização, pois, em geral, estão em áreas centrais e bem servidas em termos de transporte, comércio e serviços. Porém, nem todos valem o investimento. É preciso avaliar a região e o que ela oferece, as condições do empreendimento, o valor do condomínio e as possíveis taxas com que o futuro morador terá de arcar.

Outro ponto que demanda atenção é o tamanho da reforma necessária para tornar o apartamento mais atrativo para novos moradores. “Os flippers estão focados em giro rápido”, resume Cordeiro. Isso significa que, de modo geral, eles querem tanto o investimento quanto o tempo de reforma sejam menores para que a venda possa acontecer em um período curto.

Não é o caso dos apartamentos citados no início desta reportagem. As unidades estão entre as primeiras adquiridas pelos engenheiros para dar início à R3 Retrofit, que surgiu com a proposta de comprar e revender imóveis retrofitados, mas hoje oferece também consultoria para o modelo tradicional de house flipping. “Começamos com projetos em que compramos o imóvel e investimos até 70% nele para vender por até 150% do valor inicial. Buscamos uma rentabilidade de, ao menos, 25%”, revela Cordeiro.

Os apartamentos do Ed. Excelsior, por exemplo, foram adquiridos por R$ 1.042.000. O retrofit, tipo de reforma que visa melhorar as instalações e modernizar o espaço preservando características originais, custou em torno de R$ 717 mil – a esse valor ainda foram somadas outras despesas, que totalizaram aproximadamente R$ 42 mil. Nove meses depois – cinco para a reforma e outros quatro até encontrar o comprador ideal –, as unidades foram vendidas por cerca de R$ 2,5 milhões e o retorno sobre o capital investido ficou em 26%.

“O pessoal do house flipping tradicional olha para uma rentabilidade um pouco menor: em geral, não passa de 15%. E a reforma é muito mais simples. Eles ‘dão um tapa’ no imóvel, muito parecido com o que o investidor de leilão faz”, diz Cordeiro. Outra diferença é o tempo investido no processo: se, no caso da R3, o retrofit tem duração média de quatro meses, a reforma pode ser feita em até 60 dias.

Independentemente do tipo de obra a ser feita, há algumas orientações para quem quer investir nessa proposta. “Antes de qualquer coisa, é essencial entender muito bem sobre o mercado no qual se vai atuar. É importante saber o que se está fazendo. Não adianta, por exemplo, querer colocar um superinvestimento num bairro que não vai valer tudo isso”, orienta Luiza.

Ela indica ainda conhecer o público-alvo e saber que tipo de projeto ele almeja. “Também não se pode subestimar a reforma: é preciso planejá-la para saber qual será o investimento e o resultado final. Se houver qualquer imprevisto, talvez algo tenha que ser cortado para a conta fechar”, diz. Nesse sentido, Cordeiro sugere tratar os projetos como planos de negócio e conversar com mais de um empreiteiro para desenvolver um planejamento factível para a obra.

Outra recomendação é deixar cozinhas e banheiros 100% equipados para facilitar a venda. “São os ambientes de que todo mundo precisa para entrar para morar”, justifica Luiza.