A correta valoração de um imóvel é um fator crucial para o bom funcionamento do mercado imobiliário. No entanto, práticas como a supervalorização ou subvalorização de propriedades têm gerado desafios crescentes entre profissionais do setor e investidores. A precificação incorreta pode desencadear uma série de efeitos negativos tanto para os compradores e vendedores quanto para o mercado como um todo, criando desequilíbrios que afetam desde a confiança dos consumidores até a economia de um país.

A precificação de um imóvel acima do valor real de mercado, ou supervalorização, é algo que pode acontecer por diversos motivos, a citar uma avaliação mal feita, ou, ainda mais comum, a pressão daqueles proprietários com expectativas irreais, que além do valor imóvel real acabam agregando valor emocional ou até mesmo colocando em um único imóvel expectativas altas de ganhos.

Fatores como esses desencadeiam a precificação errada por parte de corretores muitas vezes inexperientes e que, em contrapartida, precisam de produtos em suas ‘prateleiras de vendas’. Nestes casos, fixar um valor acima da realidade de mercado compromete a velocidade de comercialização das propriedades e distorce parâmetros de venda essenciais para a manutenção da saúde do setor imobiliário.

Esse movimento, portanto, pode mascarar a realidade do quadro habitacional, o que acaba por comprometer a economia como um todo, dado o enorme impacto que a construção civil tem na economia de um país. Ainda, o profissional que fixa preço errado, contribui negativamente para proprietários cada vez mais desacreditados da profissão de corretor de imóveis, pois não consegue vender a propriedade angariada.

Há, ainda, a venda direta pelo proprietário, que pode estabelecer valores irreais para o imóvel, ou a ocorrência de bolhas imobiliárias, nas quais os preços sobem devido à alta demanda especulativa. Em ambos os exemplos, apesar de ocorrerem de maneiras distintas, os danos se repetem.

Outro risco é o aumento de financiamentos acima do valor real do bem. Se um imóvel é financiado por um valor superior ao seu preço de mercado, o comprador corre o risco de, em um momento de queda nos preços, ficar com uma dívida maior do que o próprio valor da propriedade. Esse cenário é particularmente perigoso em tempos de recessão, quando quedas nos preços são mais prováveis. A inadimplência e execuções hipotecárias podem aumentar, contribuindo para uma instabilidade financeira mais ampla.

Por outro lado, a subvalorização de imóveis – quando uma propriedade é precificada abaixo do valor de mercado – também gera distorções. À primeira vista, pode parecer vantajoso, pois o comprador adquire um imóvel por um preço abaixo do que ele realmente vale. Contudo, esse tipo de prática gera incertezas quanto à estabilidade e transparência do mercado.

Investidores podem perceber uma grande oportunidade e comprar imóveis a preços baixos, mas a venda rápida ou o aumento abrupto dos preços no futuro pode gerar especulação e distorcer o equilíbrio da oferta e da demanda, impactando, mais uma vez, no importante setor da construção civil. Além disso, a subvalorização prejudica os vendedores, que deixam de receber o valor justo pela sua propriedade, gerando perda de capital.

Para o mercado imobiliário como um todo, a prática de subvalorização pode levar a uma percepção negativa por parte dos vendedores, minando a confiança em avaliações justas e transparentes. Isso, por sua vez, afeta o volume de transações e a liquidez do mercado, dificultando a formação de um preço justo e estável para as propriedades.

A valoração incorreta dos imóveis pode, portanto, trazer impactos macro-econômicos. No caso da supervalorização, os impactos são profundos. Afasta potenciais compradores, que, ao comparar o valor pedido com a realidade do mercado, desistem de realizar a compra ou migram para outras regiões. Esse efeito reduz o giro das vendas, aumentando o tempo de permanência do imóvel no mercado, o que pode desmotivar investidores.

A supervalorização pode, ainda, dificultar o acesso de uma parcela significativa da população ao crédito imobiliário, especialmente a classe média. Com preços inflacionados, muitos não conseguem arcar com o custo de financiamento, contribuindo para o déficit habitacional.

Por outro lado, a subvalorização contínua de imóveis em determinadas regiões pode atrair especuladores que compram grandes volumes de imóveis por valores baixos, inflacionando artificialmente os preços quando revendem. Isto prejudica moradores locais e provoca a gentrificação. Quedas acentuadas nos preços podem gerar falências no setor de construção civil, desemprego e até mesmo recessão econômica.

Diante desses desafios, a avaliação imobiliária profissional se torna um serviço indispensável. Avaliadores capacitados, com base em dados sólidos de mercado, localização, infraestrutura e condições econômicas e, até mesmo, de vendas recentes em determinado condomínio ou bairro são essenciais para garantir que os preços dos imóveis reflitam seu valor justo. O uso de tecnologias, como ferramentas de big data e inteligência artificial, também tem auxiliado na precificação mais precisa, considerando uma série de itens que podem impactar o valor de uma propriedade.

É importante lembrar que uma avaliação imobiliária bem feita não pode ser realizada com base apenas em comparação de preços anunciativos do entorno, pois, recentemente, muitos imóveis estão a mais de um ou dois anos à venda, isso claramente demonstra que estão com valores descolados da realidade comercializada pela região. Sendo assim, o auxílio de um profissional é indispensável e evita um problema muito comum na venda direta pelo proprietário: a tentativa de equiparação de preços entre imóveis novos e usados.

Além disso, a transparência nas transações imobiliárias, regulada por entidades governamentais e normas específicas, contribui para a saúde do mercado. É necessário que compradores, vendedores e investidores tenham acesso a informações claras e confiáveis para tomar decisões seguras e termos um mercado de giro saudável e eficaz.